Виды мошенничества с земельными участками

Содержание

Самые распространенные способы мошенничества с землей

24 сентября 2007

Источник: «Семинар для бухгалтера» № 9, 2007
Лектор семинара: Д. В. Лапин

Решение о приобретении земли принимает директор, но если потом начинаются проблемы, расхлебывать их приходится всем, в том числе и главбуху.

Поэтому если есть возможность заранее предупредить директора о возможных рисках, связанных с покупкой земли, то это нужно сделать.

Тем более, что под рукой у вас конспект семинара, который содержит очень важную информацию об обманах в сфере земельных отношений.

Способ 1. землю продает тот, кто не имеет на это права

Организация приобрела земельный участок. Но позже выяснилось, что продавец не имел права им распоряжаться. Такие случаи происходят довольно часто. И, как правило, уплаченные деньги по сделке вернуть практически невозможно. Даже через суд.

Итак, что мы можем предпринять, чтобы не оказаться в подобной ситуации?

Во-первых, надо четко осознавать, что если у продавца есть свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок, то это абсолютно не значит, что он им действительно владеет.

Российское законодательство позволяет выдавать новые свидетельства, не изымая старого у бывшего собственника.

И вполне возможно, что на один и тот же земельный участок выдано несколько свидетельств.

Как обезопасить себя от подобных способов мошенничества с землей? На самом деле не так сложно.

Достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Эту выписку выдает регистрационная палата, и получить ее может каждый желающий. Данный документ содержит необходимые сведения о земле:

  • местонахождение;
  • присвоенные кадастровые номера;
  • номер записи в реестре;
  • даты возникновения прав;
  • площадь;
  • заявленные правопритязания;
  • зарегистрированные обременения: залог, ипотека, запреты и аресты.

Куда сложнее дело обстоит, когда в мошенничестве замешаны органы государственной власти. В моей практике был такой случай. Глава сельского округа в пределах своей территории выделил участок земли и продал его одной организации.

Однако когда организация пыталась зарегистрировать права на него, то выяснилось, что решение администрации не имеет юридической силы. Поскольку глава этого округа уже давно лишен полномочий распоряжаться землей. И тем не менее, он продолжал раздавать участки.

Отмечу, в этом случае организации не удалось вернуть свои деньги и возместить полученные убытки.

Поэтому перед покупкой обязательно проверьте, в чьем ведении находится данная территория. Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу государственного земельного кадастра или в ее территориальные подразделения.

Там вам выдадут выписку по интересующему участку со всей необходимой информацией* (Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000 г.

№ 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»).

Чтобы получить выписку, нужно будет предъявить бумаги о государственной регистрации организации, письменное заявление, доверенность полномочного представителя компании, а также его паспорт и квитанцию об оплате услуг за предоставление выписки. Об этом сказано в постановлении Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».

Способ 2. подделка документов

Второй по популярности способ мошенничества — подделка документов. Скажу сразу: в настоящее время технические возможности позволяют мошенникам подделать практически любой документ: свидетельство о праве собственности, договор о передаче в собственность и т. д.

Правда, к счастью, такой наглый способ мошенничества встречается довольно редко. В большинстве случаев основной пакет бумаг оказывается в порядке, а подделывается лишь один документ, как правило, самый сложный по исполнению и согласованиям.

Например, акт согласования границ с владельцами смежных участков.

Дело в том, что при согласовании границ земельных участков между соседями иногда возникают территориальные споры. Кто-то из собственников не согласен с результатами межевания и не подписывает акт о согласовании границ.

В итоге вопрос о продаже какого-либо участка зависает в воздухе — ведь не согласованы его границы с соседями.

Тогда мошенники подделывают акт согласования границ с владельцами смежных участков и прилагающиеся к ним карты-схемы.

Для покупателя фальшивые документы могут обернуться серьезными проблемами и судебными разбирательствами о границах территории. Исход таких дел зависит, как правило, от того, насколько быстро смежник заявляет претензии.

Если, к примеру, на спорной территории новый покупатель быстренько выстроил забор, а смежник в течение длительного времени ни разу не обращался с заявлением о нарушении прав, то скорее всего суд встанет на сторону нового владельца и оставит спорную территорию за ним.

Но доводить до такого все-таки не рекомендую. Советую перед покупкой участка самим поговорить с соседями и выяснить, существуют ли проблемы с участком, были ли согласованы границы.

Способ 3. территорию невозможно использовать

Еще один распространенный способ, которым пользуются мошенники, — продажа земли сельскохозяйственного назначения или участка со скрытыми коммуникациями. Результат этой покупки в основном такой: на участке строить невозможно, но налоги за него платить приходится.

В моей практике был такой случай. Организация приобрела участок площадью в 2 гектара в центре Москвы. Объекты недвижимости на нем были распределены очень нерационально.

И по предварительным оценкам свободные площади позволяли покупателю реконструировать имеющиеся здания, а также построить новые. Проблемы возникли во время согласования разрешительной документации на строительство.

Чиновники, посмотрев карту скрытых подземных коммуникаций, указали, что на участке:

  • проходят линии правительственной связи;
  • проходят засекреченные коммуникации, а один из смежников — завод, выпускающий засекреченную продукцию;
  • находится подземный резервуар для хранения резервного запаса нефтепродуктов.

Когда открылись все эти нюансы, инвестор схватился за голову. Но ничего исправить уже было нельзя. Даже реконструкция ветхих сооружений с надстройкой дополнительных этажей была невозможна из-за того, что не получалось нормально укрепить фундамент.

Поэтому прежде чем покупать участок, нужно убедиться в отсутствии на нем скрытых коммуникаций и военных объектов.

Для этого нужно ознакомиться с картой скрытых подземных коммуникаций в кадастровом плане участка. Что касается секретных военных объектов, то тут ситуация намного сложнее.

Получить информацию об их наличии практически невозможно. Поэтому здесь всегда есть определенный риск.

С участками непрофильного назначения ситуация немного другая. Мошенники вовсе не скрывают, что участок относится к сельскохозяйственным землям. Ведь это указано в самом свидетельстве о праве собственности.

Но за скромную плату обещают перевести его из одной категории в другую. После оформления права собственности события развиваются по отработанной схеме.

Процедура либо оказывается слишком дорогостоящей, либо затягивается на годы.

Дело в том, что решение о переводе может принять только тот орган публичной власти, в чьем ведении находится земельный участок. К тому же это его право, а не обязанность.

Поэтому перевести земли из одной категории в другую в судебном порядке невозможно.

А пока соответствующего постановления органа власти нет, строить капитальные объекты земле сельскохозяйственного назначения нельзя.

Так что настоятельно рекомендую приобретать участок именно с тем целевым назначением, которое вам необходимо, и не поддаваться на уловки мошенников.

— Дмитрий Викторович, участок находится у нас в бессрочном пользовании. Мы обратились к администрации с просьбой о передаче его в собственность, но уже больше двух месяцев ответа нет. Что нам делать?

— Напомню, что до 1 января 2008 года организации должны переоформить участки, занимаемые на правах постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду. Если у вас отсутствует кадастровая карта (план участка), то администрация обязана в течение месяца ее изготовить.

А затем в двухнедельный срок предложить вам проект договора купли-продажи участка. Об этом сказано в статье 36 Земельного кодекса РФ.

Если по прошествии этого времени местные власти никак не отреагировали на ваше заявление, то необходимо подать иск в суд с требованием обязать их продать участок.

— Мы тоже хотим выкупить участок, который сейчас занимаем на условиях бессрочного пользования. Однако на нем есть старые здания, которые принадлежат другим организациям. Не создаст ли это трудностей?

— Конечно, создаст.

Владельцы этих зданий могут претендовать на выкуп части земли, которая находится непосредственно под самим строением и необходима для обеспечения нормального прохода к нему. Так что перед тем как заявить о выкупе, рекомендую встретиться с владельцами этих зданий и все как следует обговорить.

— Мы выкупили участок, который находился у нас на праве бессрочного пользования. И в итоге размер нашего участка уменьшился на 100 квадратных метров.

Налоговая инспекция заявляет, что эти метры так и остались у нас на праве бессрочного пользования, и заставляет платить с них земельный налог.

Что можно предпринять, чтобы не платить налог?

— Вы можете написать отказ от пользования этой частью участка и направить его органу, который им распоряжается. Копию этого отказа необходимо отправить в налоговую инспекцию.

— Мы приобрели несколько объектов недвижимости, и одновременно к нам перешло право собственности на земли под ними. Однако при фактической проверке оказалось, что одно из сооружений отсутствует, а на участке находится болото. Но за него приходится платить налоги. Что можно предпринять?

— Вам нужно подать иск о признании частично недействительным договора купли-продажи. А именно в части несуществующего объекта и участка под ним. Тогда скоре всего суд обяжет продавца возместить вам потраченные деньги, а объект вернется в собственность к прежнему владельцу.

— Мы собираемся приобрести участок под строительство. Как проверить, пригодна ли земля для стройки?

— Во-первых, вам нужно ознакомиться с геоподосновой. Это картографический материал с геологическими сведениями об исследовании участка.

На его основе геотрест будет давать заключение о возможности проведения строительства именно на этом участке.

Во-вторых, как я уже говорил, хорошо бы посмотреть карту скрытых подземных коммуникаций.

— Вот мы обратились в геотрест, там нам заявили, что почва на участке не подходит для строительства. Хотя предыдущий владелец земли уже возводил на участке капитальные объекты. Что можно предпринять?

— Смотрите, в отношении тех или иных участков геологические изыскания проводились несколько раз. Например, вам отказали в строительстве на основании геологических данных 70-х годов.

Тогда вам нужно обратиться к геологическим изысканиям 60-х годов. И уже на основании их попытаться доказать возможность строительства.

Один из моих клиентов попал в похожую ситуацию, и ему это удалось.

— Мы приобрели участок сельскохозяйственного назначения. Перевести его в другую категорию не получается. Неужели на нем даже склад нельзя построить?

— На участке сельскохозяйственного назначения нельзя строить капитальные объекты. Но вполне можно возводить строения, которые не связаны прочно с землей. Например, сооружения на сваях или воздухоопорные конструкции.

— Дмитрий Викторович, а можно ли проследить «судебную» историю участка?

— В принципе, да. Минимальные сведения, как я уже говорил, содержит выписка из Единого государственного реестра прав. Но можно обратиться в специализированные организации. У некоторых из них есть доступ к базам данных государственных и судебных органов.

— Наша организация владеет объектом непроизводственного назначения и земельным участком, на котором он расположен. Можно ли при расчете налога на прибыль учесть в затратах земельный налог, уплаченный за этот участок?

— Да, можно. В подпункте 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса сказано, что к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся суммы налогов, начисленные в соответствии с законодательством.

Исключения из этого правила приведены в статье 270. И ваш случай к ним не относится.

Поэтому земельный налог, уплаченный за участок, на котором находится объект непроизводственного назначения, уменьшает налогооблагаемую прибыль.

Рекомендация лектора. позаботьтесь о проезде к земельному участку

Если вы приобретаете землю внутри чужого участка, то необходимо четко знать, позволит ли вам собственник земли проезд через свои владения. Этот вопрос желательно утрясти до заключения договора купли-продажи.

Ведь если после покупки участка выяснится, что сосед против проезда по своей земле, то эту проблему можно решить только через суд, заявив об установлении сервитута. А такое судебное разбирательство может длиться очень долго.

Поэтому перед тем как покупать землю, необходимо получить от продавца гарантии, что к участку будет обеспечен беспрепятственный проезд.

Может быть и обратная ситуация. Компания купила участок, а через некоторое время ей, как собственнику, предъявили иск об установлении сервитута на проезд.

И в результате через ее участок теперь проходит дорога.

Поэтому, выбирая объект инвестирования, нужно внимательно изучить местность и соседствующие с участком земли.

Источник: http://www.oviont.ru/ru/useful/arts/2190

Виды мошенничества с земельными участками

В лахденпохском районе расследуется дело о мошенничестве с земельными участками

На основании указанных подложных постановлений обвиняемые приобрели право собственности на земельные участки, находившиеся в государственной собственности. Ущерб от действий обвиняемых составил не менее 2 миллионов рублей.

По ходатайству следователя судом в отношении двух обвиняемых избрана мера пресечения в виде заключения под стражу. По делу проводятся следственные действия, направленные

В мошенничестве с земельными участками подозреваются три подмосковных чиновника

Соломатин и три его знакомых решили завладеть земельным участком площадью около 15 тысяч квадратных метров стоимостью более 1,4 млн рублей, относящимся к лесному фонду России. Для этого они решили создать видимость того, что этот участок входит в границы деревни Горетовка Солнечногорского района и относится к землям поселений.

“В 2011 году соучастниками были сфальсифицированы документы, в которые внесены ложные сведения о том, что земельные участки, формируемые из участка лесного фонда, подлежат предоставлению для индивидуального жилищного строительства, и что они, якобы, расположены в границах сельского населенного пункта и какие-либо “запрещения” в их отношении отсутствуют”, – пояснила И.Гуменная.

Подложные сведения подозреваемые предоставили в администрацию Солнечногорского района и территориальный отдел Кадастровой палаты по Московской области, в результате чего участки были поставлены на кадастровый учет с категорией “земли населенных пунктов”.

Стремясь скрыть свое участие в совершаемом преступлении, соучастники привлекли на роль собственников земельных участков своих супруг, знакомых и родственниц, которым сначала данные участки были предоставлены в аренду.

и Р. злоупотребляя доверием Ш. под видом сделки купли-продажи земельных участков, расположенных в п.

Малиновка Сосновского района Челябинской области, получили от потерпевшего Ш. в виде аванса, денежные средства на общую сумму 800 000 руб.

никаких участков ему не передали, а деньгами распорядились по своему усмотрению.

В судебном заседании защита просила суд отнестись к представленным стороной обвинения доказательствам критически, поскольку часть доказательств не отвечала требованиям закона, а остальная часть не указывала на подсудимых как на лиц виновных в совершении преступления.

Однако, при вынесении приговора суд учел представленные защитой данные, свидетельствующие в пользу личности подсудимых, оценив их как смягчающие.

Гу мвд россии по пфо розыскивает нижегородца за мошенничества с земельными участками

урож. г.Горького.

Указанные фигуранты совместно наметили схему преступной деятельности. Зыков Д.В.

в свою очередь, для участия в преступной деятельности подобрал непосредственных исполнителей в лице гр. К, урож. г.

Горького, временно безработного, ранее не судимого; гр. П. урож. г.Горького, гр. П. урож. Казахской АССР.

Согласно разработанного плана, Молянов Е.И. имея широкий круг знакомых, знакомил Зыкова Д.В.

Ленинским районным судом осужден 30-летний мужчина за мошенничество с земельными участками

расположенного в дер.

Хопилово Ленинского района Тульской области для чего Князевым на имя Кирдеева была выдана доверенность, по которой последний был уполномочен представлять интересы Князева в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области с правом регистрации прав и документов на земельный, принадлежащий Князеву на праве собственности в органах государственной власти и органах местного самоуправления без права продажи земельного участка.

Кирдеев, злоупотребив доверием Князева, получил все необходимые документы для оформления собственности, и, не получив согласия от владельца Князева на продажу земельного участка, а так же лишив его возможности на добровольное волеизъявление по отчуждению имущества, не сообщив ему о сделке купли-продажи, обманул его, предоставив без ведома Князева документы на регистрацию права собственности на земельный на свое имя, предоставил фиктивные документы, выдавая их за подлинные, якобы заполненные и подписанные продавцом Князевым, в результате чего получил свидетельство о государственной регистрации права от 18 сентября 2009 года на свое имя, приобретя таким образом право собственности на чужое имущество, а именно право собственности на земельный, расположенный по адресу: Ленинский район, д.Хопилово.

Мошенничество с земельными участками

Никифорово Солнечногорского района, который выбыл из кадастрового учета.

Кроме того, при оформлении в собственность ЗАО еще одного участка, расположенного в д. Безверхова установлено, что в границах указанного земельного участка поставлены на учет два участка, принадлежащие другому юридическому лицу.

Оперативно-следственной группой проведены обыски в Администрации Солнечногорского района.

Источник: http://black-lev.ru/vidy-moshennichestva-s-zemelnymi-uchastkami-31228/

Мошенничество при покупке земельного участка: как не быть обманутым?

Подобрать участок мечты

Вы планируете купить земельный участок? Помните, что заключение сделки всегда связано с рядом риском. Не хотите быть обманутым? Будьте предельно внимательны и следуйте всем советам, которые дают эксперты.

Виды афер

  1. Показ другого участка. Вы увидели яркое рекламное объявление. Оно сообщает о продаже земли, о которой вы всегда мечтали. Она расположена в подходящем месте, имеет желаемую площадь, все коммуникации, в общем, полностью устраивает вас.

    Конечно же, вы хотите посмотреть такой участок. Никаких проблем! Мошенник привозит вас на место, показывает все красоты, рассказывает о достоинствах земли. Вы согласны на сделку и заключаете ее спустя несколько дней.

    После подписания договора купли-продажи вы узнаете, что смотрели один участок, а купили другой!

  2. Неправильное оформление документов/подделка. Во время подписания договора купли-продажи вы должны получить полный комплект документов на землю.

    Все они должны иметь стандартный внешний вид, печати и подписи ответственных лиц. Не доверяйте людям, которые говорят, что пока не могут получить какой-то документ, он утерян.

    Не слушайте тех, кто убеждает вас в том, что часть документов вообще не нужна!

  3. Продажа одного участка несколько раз.

    Во время заключения сделки вы должны получить не просто дубликаты документов, а их оригиналы! Это обусловлено тем, что многие мошенники по несколько раз продают одни и те же земельные участки.

  4. Права на участок со стороны третьих лиц. Мошенники часто продают чужую землю. Причем нередко владельцами участков становятся даже не их родственники.

Что делать, чтобы не поддаться на уловки мошенников?

  1. Всегда проверяйте все документы. Для этого обратитесь к опытному юристу.
  2. Обязательно сверяйте реальный адрес объекта, который прописывается в договоре с тем, по которому вы приезжаете на осмотр.

  3. Разговаривайте с соседями. Если тот человек, который продает вам участок, незнаком им, они обязательно сообщат вам об этом.
  4. Обращайтесь в управляющие компании, иные организации, в зоне ответственности которых располагается земля.

    Здесь вам также могут предоставить некоторую информацию об участке и его собственнике.

  5. Подключайте собственное логическое мышление.

    Покупка дорогостоящей недвижимости – процедура, в которой часто полезно отключить «сердце»! Действовать нужно с умом! Даже если какой-то участок очень понравился вам, если вы очарованы владельцем, не стоит сразу же отдавать залог и торопиться заключать сделку.

    Отложите это мероприятие хотя бы на пару дней. Не переживайте, что участок купит кто-то другой. Скорее всего, вы найдете еще более точно соответствующий всем вашим запросам. Помните! Не все мошенники выглядят непривлекательно.

    Скорее наоборот! Они являются тонкими психологами, стремящимися очаровать вас.

  6. Всегда обращайтесь за помощью к профессионалам, если сомневаетесь в подлинности документов, какие-то действия собственника вызвали у вас подозрения.

  7. Покупайте недвижимость в проверенных организациях, которые открыты для общения, готовы организовать показы в удобное время, имеют собственный постоянно обновляемый сайт со всей контактной информацией и важными документами.

Если все-таки вас обманули, обязательно сообщайте об этом факте в правоохранительные органы. Не лишним будет подключить к делу и прессу. Нередко мошенники, которые боятся публичности, соглашаются вернуть деньги, но избежать огласки!

Надеемся, что все-таки вы не будете обмануты.

Подобрать участок мечты left

  • Площадь: 25.08 сотокСтоимость участка: 2 733 720 руб.Стоимость по акции: 2 232 120 руб.Скидка: 501 600 руб.
  • Площадь: 28.85 сотокСтоимость участка: 3 144 650 руб.Стоимость по акции: 2 567 650 руб.Скидка: 577 000 руб.
  • Площадь: 16.02 сотокСтоимость участка: 1 105 380 руб.Стоимость по акции: 1 036 380 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 17.59 сотокСтоимость участка: 1 213 710 руб.Стоимость по акции: 1 144 710 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 11.72 сотокСтоимость участка: 1 043 080 руб.Стоимость по акции: 954 080 руб.Скидка: 89 000 руб.
  • Площадь: 17.49 сотокСтоимость участка: 1 556 610 руб.Стоимость по акции: 1 467 610 руб.Скидка: 89 000 руб.
  • Площадь: 20.61 сотокСтоимость участка: 1 422 090 руб.Стоимость по акции: 1 353 090 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 19.68 сотокСтоимость участка: 1 357 920 руб.Стоимость по акции: 1 288 920 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 18.18 сотокСтоимость участка: 1 254 420 руб.Стоимость по акции: 1 185 420 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 26.28 сотокСтоимость участка: 2 338 920 руб.
  • Площадь: 16.4 сотокСтоимость участка: 1 131 600 руб.Стоимость по акции: 1 062 600 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 17.22 сотокСтоимость участка: 1 188 180 руб.Стоимость по акции: 1 119 180 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 17.6 сотокСтоимость участка: 1 214 400 руб.Стоимость по акции: 1 145 400 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 17.92 сотокСтоимость участка: 1 236 480 руб.Стоимость по акции: 1 167 480 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 20.68 сотокСтоимость участка: 1 426 920 руб.Стоимость по акции: 1 357 920 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 15.09 сотокСтоимость участка: 1 041 210 руб.Стоимость по акции: 972 210 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 19.75 сотокСтоимость участка: 1 362 750 руб.Стоимость по акции: 1 293 750 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 23.96 сотокСтоимость участка: 1 653 240 руб.Стоимость по акции: 1 584 240 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 19.39 сотокСтоимость участка: 1 337 910 руб.Стоимость по акции: 1 268 910 руб.Скидка: 69 000 руб.
  • Площадь: 23.57 сотокСтоимость участка: 1 626 330 руб.Стоимость по акции: 1 557 330 руб.Скидка: 69 000 руб.

right

Источник: http://OctavaLand.ru/articles/moshennichestvo-pri-pokupke-zemelnogo-uchastka-kak-ne-byt-obmanutym/

Мошенники атакуют: загородный рынок земельных участков и недвижимости в опасности..

Несмотря на то, что наш народ значительно поумнел, научился считать копеечку, теме не менее в последнее время вместе с активизацией многих сегментов рынка недвижимости тема мошенничества на рынке земельных участков и недвижимости, как и в докризисные времена, все чаще стала  звучать в сводках правоохранительных органов.

Так, в СМИ, например, были опубликованы недавно данные, суть которых сводится к тому, что мошенничество при покупке загородной недвижимости продолжает расти, и достигло 12% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.

Мы решили немного разобраться в этом вместе с нашими партнерами, юристами адвокатского бюро «Респект» и привести для наших читателей и пользователей наиболее распространенные способы мошенничества на рынке загородной недвижимости.

Способ №1 – Продажа недвижимости без документов

Самым главным способом обмана является продажа недвижимости без документов. При этом отсутствует как объект недвижимости, так и оформленные документы на них.

Данный способ в настоящее время самый масштабный по своей сути, и объяснить это легко: снова возрос интерес покупателей к объектам загородной недвижимости (другими словами, наблюдается повышенный покупательский спрос).

При этом согласно действующему гражданскому и уголовному кодексу, привлечь к ответственности липовую компанию более чем сложно.

Так, например, создается некая организация, которая начинает везде давать объявления о том, что занимается продажей земельных участков.

Чтобы не показывать клиентом пустую землю, на ней могут построить пару привлекательных домиков, чтобы подтвердить, что строительство набирает обороты.

После подобных демонстраций, клиенты начинают клевать, а компания в течение двух-трех лет продает участки и несуществующие на них объекты недвижимости. Спустя это время компания бесследно исчезает.

Способ №2 — Продажа аварийных домов

Реализовать данный способ очень легко. За минимальное количество времени возводится дом, при этом при его «строительстве» используются дешевые материалы, а также не соблюдаются вообще строительные нормы (например, в доме отсутствуют конструктивные соединения или фундамент).

Построенный на скорую руку дом продается за миллион, объясняется столь низкая цена тем, что он только — только был оформлен в собственность, а также тем, что, если цена за него будет выше, придется платить налоги. Когда покупатель соглашается с уверениями, дом продается.

При этом оставшаяся часть дома списывается на земельный участок. То есть, предположим, покупатель выложил за дом 15 млн.руб. Из этой суммы миллион в документах прописывается как цена за коттедж, а 14 – за участок земли.

На самом деле все должно быть иначе, но потом это уже не докажешь. Где-то через год после оформления сделки, домик либо разваливается, либо трещит по швам.

И собственнику дома на самом деле повезет, если дом можно восстановить, а не сносить из-за грубого нарушения строительных норм.

Способ №3 — Продажа домов и участков по поддельным документам.

Данный способ популярен не только на рынке загородной недвижимости, но вообще в целом на рынке. При продаже земельных участков, домов используются поддельные доверенности и документы.

Например, подобный способ мошенничества случился в Сергиевом Посаде, где городской зоне пустовал земельный участок с воздвигаемым на нем домом.

Участок пустовал потому, что его хозяина посадили, а дети и жена бесследно исчезли.

Спустя несколько лет после такой тишины, знакомые собственника оформили поддельные документы и продали участок с домом за приличные деньги.

Способ №4 — Продажа по предварительным договорам

Данный способ не имеет столь сильных масштабов, но все же встречается весьма часто.

Суть мошенничества сводится к тому, что при продаже загородной недвижимости составляется предварительный договор, а от основного договора купли-продажи отказываются.

Как известно, в регистрационных службах предварительные договоры не регистрируются, если бы их регистрировали, все было бы иначе.

Предварительный договор без регистрации – чуть-чуть лучше, чем простая бумажка, и от обмана покупателя он никак не защищает.  И очень важно, чтобы покупатели не платили больших сумм по предварительным договорам.

Но, на практике, к сожалению, ситуация иная: покупатели, чтобы поскорее получить интересующий объект, платят либо всю сумму по предварительному договору, либо ее половину.

При этом продавец объясняет подписание именно предварительного договора тем, что на момент подписания договора нужных документов нет, они будут готовы лишь через некоторое время. Доверчивые покупатели клюют на эту утку.

Так, продавец один и тот же объект продает нескольким заинтересованным клиентам, а потом бесследно исчезает с деньгами.

Способ №5 — Продажа дома нескольким лицам одновременно

При данном способе конкретный объект загородной недвижимости продается сразу же нескольким лицам. По своей сути он очень схож с предыдущим способом, где недвижимость продается по предварительному договору.

Но при данном способе нет никаких предварительны договоров, а есть именно основной договор купли-продажи, который заключается с несколькими лицами по накатанной схеме, суть которой в следующем.

Продавец размещает объявления о продаже дома.

В течение следующих 2-3 месяцев он договаривается с максимально возможным количеством потенциальных покупателей о встрече в конкретном месте, при этом с каждого покупателя он берет аванс. Что касается основного договора, то продавец предлагает покупателю заключить его в течение 10-40 дней.

Составление договора спустя некоторое время продавец мотивирует сбором документов с каждой из сторон для его оформления. На самом же деле время нужно продавцу, чтобы встретиться с максимально возможным количеством людей.

А что происходит дальше: предположим, на понедельник у продавца есть 6 потенциальных покупателей. С первыми тремя он встречается в 11 утра, с оставшимися тремя в 14 часов и в 17.

При встрече сторонами оговариваются условия сделки, закрепить которую они планируют в среду. Во вторник продавец также встречается с иными клиентами. А в среду он просто исчезает.

Способ №6 — Захват чужого земельного участка

Шестой способ, как можно было понять из подзаголовка, заключается в присваивании чужого участка при длительном его не использовании (свыше года).

Подобные мошеннические операции возможны благодаря дырам в действующем земельном законодательстве, а также процедуре оформления в собственность самого земельного участка.

А практика его оформления следующая, если у обладателя участка на руках есть только распоряжение местной власти или свидетельство на него, он не является настоящим собственником, а лишь формальным, поскольку отсутствуют кадастровые документы о местонахождении  данного участка в Росреестре.

Предположим, у Вас есть участок и свидетельство на него, но последние несколько лет Вы там не появлялись. Предприимчивый сосед решает провести межевание земли, где к своей земле приписывает и Вашу территорию.

Спустя некоторое время он получается на руки кадастровый документ, по которому можно понять, что площадь его земельного участка увеличилась, благодаря присоединению Вашей земли.

После того, как на руках у соседа оказывается кадастровый документ, он начинает искать покупателей на него, получает за него намного большую сумму и исчезает.

Способ №7 — Незаконная сдача в аренду дорогостоящих земельных участков

Данный способ подразумевает сдачу в аренду дорогостоящего участка лицом, у которого на это отсутствуют полномочия. При данном способе важно не количество проведенных мошеннических операций, а их стоимость.

Таким способом продается земля у водоемов, заповедниках или сдаются огромные территории земли под строительство. Как правило, без своих людей при совершении таких сделок не обойтись.

А свои люди должны быть в регистрационной палате, где идет переоформление земли с государственной на коммерческую.

И именно коммерческие структуры, позже выставляющие данные объекты на рынок недвижимости, и являются мошенниками, поскольку занимаются ее переоформлением без получения согласия собственника (государства) или переоформляют землю, которую вообще трогать нельзя (водоемы, заповедники, леса).

30.09.2011

Источник: http://zem.ru/analitika/detail/?id=3673

Наиболее распространенные способы мошенничества при продаже домов и земельных участков

Наиболее распространенные способы мошенничества при продаже домов и земельных участков

Первый способ — продажа компаниями, называющими себя застройщиками, домов с земельными участками при отсутствии, как самих объектов недвижимости, так и оформленных документов на них. Пожалуй, рассматриваемый способ является самым масштабным в настоящее время, что связано с бумом покупательской способности и возросшим интересом населения к загородной недвижимости, а также полным отсутствием механизма гражданского и уголовного контроля указанных отношений и применения наказаний за осуществляемые преступления.

Например, создается некое общество с ограниченной ответственностью, которое начинает продавать земельные участки, с обещанием возвести на них коттеджи. Для большей убедительности иногда возводится один очень красивый дом, чтобы продемонстрировать, что строительство ведется полным ходом. Затем в течение ближайших двух-трех лет осуществляется максимальная продажа всем желающим дачникам еще не существующих домов и земельных участков, после чего компания пропадает.

Продажа аварийных домов.

Схема данного способа мошенничества очень проста. В короткие сроки из дешевых строительных материалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. Например, без фундамента или обязательных конструктивных соединений.

Затем дом продается по стоимости 1 млн. рублей со ссылкой на то, что он только что оформлен в собственность, соответственно, при большей продажной стоимости необходимо оплачивать значительные налоги (13%).

При этом оставшаяся реальная цена дома оформляется как стоимость земельного участка. Получается, следующее: покупатель оплачивает 15 миллионов рублей за приобретенный им коттедж и земельный участок, из которых 1 млн.

рублей по документам оплачивается за стоимость коттеджа и 14 млн. рублей за земельный участок (по факту все наоборот, однако, в последующем доказать это практически невозможно).

Через полгода после заключения сделки дом либо рушится, либо трескается по швам. Хорошо, если допущенные нарушения подлежат устранению, пусть даже путем значительных многомиллионных вложений.

Однако часто бывает и так, что пропущенные в процессе строительства изъяны не позволяют использовать дом вообще, и он подлежит сносу.

Продажа домов и участков по поддельным документам

Третий способ мошенничества распространен не только в области загородной недвижимости. Это продажа домов и земельных участков по поддельным документам и поддельным доверенностям.

Приведем пример данного вида мошенничества из практики: В границах города располагался земельный участок площадью 17 соток, со строящимся на нем домом.

Хозяина данного имущества отправили в «места не столь отдаленные», жена с детьми куда-то пропала, и вот, знакомые данного собственника, не долго думая, через два года «пуставания» земельного участка и дома на нем, оформили поддельную доверенность, подготовили к сделке все необходимые документы и продали недвижимость за внушительную сумму.

Продажа по предварительным договорам

Четвертый способ мошенничества весьма интересен и достаточно распространен. Он представляет собой продажу загородной недвижимости по предварительным договорам с дальнейшим отказом от заключения основного договора купли-продажи. Рассмотрим подробнее.

Стоит знать, что предварительные договоры не регистрируются в регистрационных службах, и в этом их проблема. Т.е. такой договор не является инструментом, который защищает покупателя от обмана.

Поэтому нельзя передавать по предварительным договорам за будущую собственность большие суммы денег.

Однако, как показывает практика, многие покупатели, страстно желая приобрести определенную загородную недвижимость в связи с ее местонахождением или интересной ценой, оплачивают дома и земли по предварительным договорам по полной стоимости или в половину стоимости таких объектов. Мошенники, принимая деньги по предварительным договорам, ссылаются на необходимость оформления недвижимости именно таким способом в связи с отсутствием каких-либо документов и необходимостью их получения в определенный промежуток времени. После подписания предварительного договора и его оплаты объект недвижимости может быть отчужден еще нескольким покупателям по аналогичной схеме. Как правило, после получения денег от максимального количества покупателей, продавец исчезает.

Продажа дома нескольким лицам одновременно

Пятый способ в сфере обмана покупателей загородной недвижимости — продажа имущества нескольким лицам одновременно. По своей правовой природе он очень схож с предыдущим, описанным выше видом преступления.

Разница заключается лишь в том, что вместо предварительных договоров заключаются основные договоры купли-продажи одновременно с несколькими или многими покупателями по следующей схеме. Продавец-мошенник размещает объявление о продаже дома и участка.

Затем в течение следующих нескольких месяцев договаривается сразу с максимальным количеством покупателей о дате и времени совершения сделки, принимая одновременно со всех потенциальных покупателей авансовые платежи.

Подписания основного договора планируется через определенный промежуток времени, например, через 10 – 40 дней после получения аванса под предлогом формального предоставления времени и покупателю, и продавцу с целью сбора необходимых для сделки документов.

На самом деле это время требуется мошеннику для того, чтобы найти наибольшее количество покупателей.

Далее способ обмана сводится к следующему: мошенник договаривается о продаже своей загородной недвижимости, к примеру, с шестью покупателями: с троими на 10 часов утра в понедельник, с оставшимися троими на 13 часов и 17 часов в этот же день.

Стороны обговаривают условия сделки и передачу договоров на регистрацию в среду. На следующий день во вторник продавец-мошенник в то же время – 10 часов, 13 часов и 17 часов встречается еще с тремя покупателями, подписывает договор и принимает деньги. В среду продавец на сделку не приходит.

Захват чужого земельного участка

Шестой способ обмана покупателей – это захват чужого земельного участка при длительном не использовании его собственником (1 год и более).

Реализация такого рода преступлений возможна в связи с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и оформления в собственность земельных участков.

Такая практика сводится к тому, что правообладатель, имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месте размещении участка, зарегистрированные в Росреестре. Складывается простая ситуация: вы собственник, имеете свидетельство на землю, оно зарегистрировано без регистрации место нахождения и расположения участка. Вы не пользуетесь землей некоторое время, к примеру, 2 года. Ваш сосед заказывает межевое дело, ссылаясь на то, что ваш соседний участок принадлежит ему, «землемеры» оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где ваш земельный участок регистрируется под номером участка соседа с выдачей ему документов, где границы его нового участка содержат в себе полностью и вашу землю. Таким образом, площадь земли соседа значительно увеличивается, он ее продает и получает большую сумму вознаграждения, нежели полагается.

Незаконная сдача в аренду дорогостоящих земельных участков

Последний из предлагаемых к рассмотрению способов обмана покупателей в сфере загородной недвижимости — продажа или сдача в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом.

Этот вид мошенничества больше славится не количеством обманов, а их огромной стоимостью, т.е.

продается либо земля в самых востребованных местах – прибрежные полосы водоемов, заповедников, или продается или сдается в аренду сразу значительная площадь земли, исчисляемая гектарами – как правило, под дачное или коммерческое строительство.

В большинстве своем такие сделки осуществляются с помощью «своих людей» в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем она продается на рынке недвижимости.

Вот такие коммерческие компании и являются мошенниками, переоформляя на себя землю федеральной собственности без согласия самого собственника – РФ, или переоформляя землю, вообще не подлежащую отчуждению в частную собственность – земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озер, иное.

Советы:

Анализируя указанные способы мошенничества, хотелось бы обратить внимание на ряд простых советов, чем руководствоваться при совершении сделок с землей и расположенными на ней объектами недвижимости.

Во-первых, необходимо упомянуть, что договор купли-продажи земельного участка – наиболее распространенный вид договора на приобретение права собственности на землю.
Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой письменной и нотариальной (по желанию сторон), т.к.

обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. При несоблюдении формы договора, продажа земли будет считаться недействительной.

Если вы хотите обезопасить себя, то куплю-продажу лучше оформлять, обратившись за помощью к специалисту (адвокату) по земельному праву.

Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.

Во-вторых, объектом договора купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи земли должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.

Площадь земельного участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа).
В-третьих, в тексте договора купли-продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е.

дать краткое описание земельного участка (местонахождение, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь по правоустанавливающим документам, либо фактическая по кадастровому плану).

В-четвертых, порядок оплаты цены (стоимости) земельного участка определяются в договоре по соглашению сторон: денежные средства продавцу могут быть переданы как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после.

Отсюда можно сделать вывод: если вы покупатель земельного участка – требуйте передачи земельного участка вам до его оплаты, если продавец – требуйте оплаты стоимости земельного участка до его передачи покупателю.

В-пятых, до заключения купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) права собственника земельного участка.

Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи земли необходимо указать все сведения об ограничении.

Граждане, не знающие земельного законодательства, либо, прочитав его нормы, но не успев его правильно растолковать, не могут с правовой точки оценить данный договор.

Как следствие, подписав его, они соглашаются на все условия, которые, естественно, более благоприятны для продавца в лучшем случае; в худшем – ухудшающие права покупателя. Поэтому граждане вынуждены обращаться в суд и признавать договор купли-продажи недействительным, а это не так просто сделать.
Чтобы обезопасить себя в таких ситуациях, следует заключать предварительный договор купли-продажи земельного участка. Обязательно необходимо помнить, что предварительный договор купли-продажи – это формальный документ с указанием всех существенных условий основного договора и передача денежных средств по такому договору не допускается!
За помощью лучше конечно обращаться за квалифицированной помощью к адвокату, который специализируется на земельном законодательстве. Грамотный специалист поможет вам достичь максимальной безопасности совершения сделки купли-продажи земельного участка, сократить сроки ее совершения, выявить все возможные негативные правовые последствия и устранить их. Источник: журнал «Жилищное право»

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ

Источник: http://korolev-realty.ru/ls_110.shtml

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.