Схемы мошенничества с квартирами

Содержание

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Guukaa/Fotolia

1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде.

Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей.

Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью.

Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.

Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними.

Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.

Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года.

Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказываетдиректор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке.

Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство.

В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.

Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании.

Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина.

Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании.

А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю.

Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане.

В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону.

Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность.

В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.

Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.

Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята.

То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Est-a-Tet

Не пропустите:

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_vidov_moshennichestva_pri_prodazhe_vtorichnyh_kvartir/4958

Популярные схемы мошенничества с недвижимостью

В этой статье мы хотим вас ознакомить с некоторыми схемами мошенничества на рынке недвижимости.

Эти материалы полезны не только простым покупателям или продавцам недвижимости, но также юристам и работникам правоохранительных органов.

Зная схемы мошенничества, можно обезопасить себя от неприятных, если не сказать, от трагических последствий при оформлении сделок купли-продажи жилья.

В данной статье мы не приводим настоящие имена участников сделок, так как по некоторым уголовным и гражданским делам следствие еще не закончено.

Пожалуй, самой старой схемой мошенничества является присвоение недвижимости, принадлежащей асоциальным слоям населения.

Делается это путем банальной подделки документов, причем в таких преступлениях часто принимают участие нотариусы, работники БТИ и государственные служащие.

В печально известные девяностые годы такое явление носило едва ли не массовый характер. К сожалению, спустя 20 лет подобные преступления все равно не редкость.

Пример № 1

В Санкт-Петербурге в настоящее время ведется расследование по делу присвоения чужого имущества и денежных средств на почве оформления кредитов под залог недвижимости.

Преступники разработали достаточно сложную схему, в которой были задействованы государственные служащие. Без их участия схема просто бы не сработала. Суть данной схемы такова.

Человек обращается в банк с просьбой о выдачи солидного кредита и в качестве залога предоставляет земельный участок с добротными и очень дорогими постройками. Банк выдает кредит, а через два месяца клиент прекращает его погашать.

Банк начинает процедуру отчуждения недвижимости в счет погашения долга. В это время выясняется, что на данном участке вообще нет никаких строений.

Оказалось, что этот человек нашел в деревне асоциальных граждан, у которых имелись участки под строительство. Они с удовольствием продали этому человеку свои участки за бесценок, так как строить там ничего и не намеревались.

Имея сообщников в БТИ, преступник заполучил фиктивные документы, по которым следовало, что на пустырях якобы построены шикарные особняки. С этими документами он регистрирует право собственности на несуществующие коттеджи в Росреестре.

Регистрация прошла, в общем-то, на законных основаниях, так как регистратор, согласно должностной инструкции, не обязан посещать объекты недвижимости. Он доверяет документам из БТИ. Пройдя регистрацию, наш герой отправился за оформлением крупного кредита.

Для пущей убедительности он подготовил справки о том, что никто в его особняках не проживает, предоставил отчеты оценщиков недвижимости и даже фотографии мифических коттеджей. Понятно, что сделать такие фотографии не составляет никакого труда.

Он просто сфотографировал соседние с участками дома и даже привез к ним банковского служащего. Тот удостоверился в наличии у заемщика солидной недвижимости. После этого преступнику был выдан кредит.

Теперь полиция Санкт-Петербурга занимается расследованием по этому поводу и выясняет роль работников БТИ, оценщика недвижимости и государственных служащих, которые выдали документы преступнику. Как бы там ни было, но банковские служащие не проявили должной бдительности при осмотре фиктивной недвижимости.

Мы хотим дать совет работникам кредитных учреждений. Для того, чтобы не попасть в аналогичную ситуацию, стоит иметь своего собственного оценщика недвижимости.

Кроме того, при выезде на объект нужно обязательно поговорить с соседями и убедиться в том, что заемщик владеет показанными строениями. Не будет лишним уточнить информацию в местной полиции.

Если речь идет о крупном займе, то банку стоит потребовать у заемщика финансовые документы, касающиеся расходов на строительство.

Пример № 2

Эта схема мошенничества является новой, но в ряде регионов России уже была применена. При этом судейской практики по такого вида преступлениям пока не наработано. Суть злодеяния состоит в следующем.

Частная компания начинает давать рекламные объявления о том, что она готова выдавать кредиты физическим лицам под залог недвижимости и на очень выгодных условиях.

Текст договора составляется таким образом, что данный договор можно трактовать как акт купли-продажи недвижимости. Таким образом, заемщик, по сути дела, за бесценок передает свое жилье в пользу компании.

Та вскоре продает его по действующей цене другому лицу. Прежних жильцов при этом выселяют.

Сложность состоит в законном восстановлении справедливости. С одной стороны, заемщик не имел никакого понятия о том, что практически продает свое жилье. В то же время под договором стоит его настоящая подпись.

Доказать то, что заемщик не понимал сути подписываемого им документа, практически невозможно. В данном случае признать сделку незаконной в соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации практически не удастся.

Также не выйдет в данном случае усмотреть уголовный состав преступления. Компания ведь выдала деньги заемщику, а он соответственно подписал договор.

Мы в настоящее время не можем с уверенностью сказать, будет ли возбуждено хоть одно уголовное дело по таким вот, прямо скажем, жульническим схемам. Совет же в такой ситуации может быть один.

Следует самым внимательным образом изучать содержание тех финансовых документов, которые вы подписываете. При малейшем сомнении не подписывайте их, а лучше делать это в присутствии адвоката.

Прежде чем брать в долг деньги в частной компании, удостоверьтесь в том, что она имеет лицензию на право проведения кредитования физических лиц.

Пример № 3

Этот пример мошенничества попадает под действие 4 части 159 статьи Уголовного кодекса Российской Федерации.

Главный фигурант этого дела уже приговорен Красносельским районным судом города Санкт-Петербурга к трем с половиной годам лишения свободы и к выплате потерпевшим от его злодеяний 5 793 000 рублей. Остальные соучастники преступления находятся под следствием.

Руководитель преступной группировки работал в компании недвижимости в качестве свободного агента. Он накапливал информацию об асоциальных гражданах, имеющих собственное жилье.

Также его интересовали одинокие старики, люди, слабо разбирающиеся в жилищном законодательстве и банальные пьяницы. В составе группы в основном присутствовали ранее судимые личности.

По наводке своего главаря они знакомились с этими людьми и входили к ним в полное доверие. Кому-то они представлялись заботливыми работниками социальной службы, для кого-то играли роль добрых и щедрых людей, а с кем-то просто пьянствовали.

Позже они предлагали этим людям свою помощь в приватизации жилья. Мошенники водили их по нотариальным конторам, где оформлялись доверенности на право распоряжения недвижимостью и деньгами, полученными от ее продажи.

Конечно же, такие доверенности они оформляли под себя. После этого преступникам оставалось лишь продать чужое жилье и присвоить деньги. Для того, чтобы избежать наказания, они вывозили пострадавших людей за город и поселяли их в доме, принадлежащем одному из членов группировки. Таким образом, шайка мошенников действовала в Санкт-Петербурге на протяжении долгих шести лет.

Следует сказать, что схема такая известна давно, однако до сих пор она достаточно успешно срабатывает.

Виной тому, в первую очередь, является недостаточная эрудиция пострадавших и их чрезмерная доверчивость.

Мы рекомендуем осторожнее относиться к новым знакомым, а если они начинают заводить разговоры о недвижимости, то тут стоит вообще прекратить с ними отношение.

Пример № 4

Парадоксально, но в юридической практике есть немало примеров, когда люди продают свою недвижимость после смерти. Схема таких преступлений до боли проста. Мошенники следят за очень старыми и больными людьми.

После их смерти умудряются заполучить паспорта усопших и вклеить в них нужные фотографии с тем, чтобы таким образом оформить продажу квартиры умершего человека.

Встречаются случаи, когда больной или престарелый человек подписывает доверенность на право продажи своей квартиры. Тогда мошенники продают жилье сразу после смерти владельца. Когда наследники узнают об этом, то отсудить квартиру, как правило, не удается.

Дело в том, что жулики составляют договор купли-продажи жилья еще при жизни владельца. Таким образом, формально все выглядит вполне законно. Сделка была осуществлена при жизни владельца, а расчет по ней — после его смерти.

Если бы договор купли-продажи жилья был сфабрикован после смерти владельца, то он, конечно же, считался бы недействительным, так как со смертью доверителя теряет юридическую силу сама доверенность.

Наш совет адресован покупателям недвижимости. Если вы намерены приобрести ее по доверенности, то обязательно наведите справки о самом доверителе. Лучше будет, если вы с ним встретитесь и убедитесь в том, что этот человек действительно хочет продать свое жилье с помощью третьего лица.

Передача денег за недвижимость

В последние годы участились случаи мошенничества при проведении непосредственного расчета за недвижимость. Часто продавец хочет получить всю сумму наличными, а она слишком большая. Стороны принимают решение арендовать для этого банковскую ячейку.

При этом не берут во внимание то, что договор аренды банковской ячейки может быть составлен по-разному. К примеру, в договоре может быть открыт доступ третьему лицу.

То есть забрать деньги из ячейки до оформления документов может продавец, покупатель, а также третье лицо, о котором продавец ничего не знает.

Практика показывает, что мошенничество с использованием банковской ячейки обычно совершается при оформлении так называемых встречных сделок, когда одновременно продается квартира и покупается более дешевое жилье.

Аренда банковской ячейки

В нашей практике был такой случай. За оформление встречной сделки взялся один из дальних знакомых наших клиентов. Он якобы работал риелтором в одном из агентств недвижимости. Он собственно и подобрал приемлемые варианты для встречной сделки.

Оставалось лишь оформить документы и произвести расчеты. На этой стадии псевдо риелтор стал затягивать с покупкой квартиры. Вскоре он предложил сначала продать квартиру без встречной сделки, а пока будут оформляться документы приобрести вторую квартиру по сделке.

Полученные с продажи квартиры деньги стороны договорились положить в банковскую ячейку. При этом основной договор подписан не был. Вскоре выяснилось, что покупка новой квартиры по какой-то причине срывается, а первая квартира, как вы поняли, уже продана.

Он пообещал подобрать другой вариант, деньги же остались в ячейке. Новую квартиру купить не удалось, потому, что деньги из ячейки просто исчезли. При этом вины банка нет никакой.

Просто мошенник составил договор с правом доступа к ячейке третьего лица, которое на законных основаниях взяло деньги.

Если вы хотите воспользоваться банковской ячейкой для продажи или покупки жилья, то обязательно изучите договор о ее аренде.

О предварительных договорах

Наличный расчет при купле-продаже недвижимости часто сопровождается махинациями. Особенно часто они происходят на стадии заключения предварительного договора.

Имейте в виду, что договор купли-продажи жилья приобретает юридическую силу лишь после государственной регистрации прав собственности. Предварительный же договор предполагает под собой лишь определенную ответственность. Она касается выплаты неустойки в случае отказа от сделки.

Мошенники это знают и пытаются уговорить покупателя произвести расчет на основании предварительного договора. Несведущий человек отдает деньги и не берет расписку, полагая, что достаточно иметь предварительный договор. Псевдо продавец после этого отказывается от сделки.

Вернуть в такой ситуации деньги практически невозможно, тем более, что в предварительном договоре, как правило, ничего не говорится об оплате.

Ни в коем случае нельзя отдавать деньги продавцу жилья до регистрации права собственности. Если этого сделать не удается, то в таком случае можно оформить небольшую сумму в виде аванса, а основную часть заплатить в день регистрации прав собственности.

Как бы не изменялось законодательство в сфере купли-продажи недвижимости, всегда найдутся ушлые люди, которые найдут лазейку для мошенничества.

Ваша и наша задача не дать себя обмануть и поэтому каждый документ следует самым тщательным образом проверять. Не стоит экономить на приглашении юриста для оформления купли-продажи жилья.

При этом не стоит полностью полагаться на его порядочность и эрудицию. Гораздо надежнее лично все перепроверить и ничего не подписывать при малейшем сомнении.

Источник: http://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/populyarnyye-skhemy-moshennichestva-s-nedvizhimostyu

Самые распространенные схемы мошенничества при продаже квартир на вторичном рынке

Несовершенство законов, неосведомленность или простая невнимательность покупателей при покупке недвижимости, открывают возможности для мошенничества.

Такие случаи развода с квартирой встречаются очень часто.

Это связано с тем, что приобретение собственности на нашем рынке одним человеком осуществляется в среднем раз в 30 лет, и как такового опыта у покупателя просто не может быть.

  • Что такое подложные документы
  • Классическая подстава никуда не делась
  • Как не попасть на черного риелтора
  • Как не купить квартиру у недееспособного владельца
  • Осторожно, дети в квартире
  • Неожиданный наследник, как не стать жертвой развода по завещанию
  • Как не купить «кота в мешке», след из 90-х
  • Забудьте о предоплате напрямую в руки
  • Многократная продажа снова в действии
  • Как избежать пожизненной ренты
  • Завещание уже умершего, и такое бывает

Уже не первый год ведется активная борьба с незаконными оборотами с недвижимостью, но «работающих схем» все еще много. Одни из них действуют годами, другие – “одноразовые”.

Как распознать мошенника и обезопасить себя от внезаконной покупки объекта недвижимости? Знать о возможных рисках означает быть готовым к неожиданностям и не совершить ошибку.

Перед покупкой недвижимости нужно запросить следующую информацию:

  • документы устанавливающие права собственника (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, наследования, свидетельство о праве собственности;
  • справку ЖСК. Выдается в комитете муниципального жилья;
  • архивную выписку за последние 18 лет (берется в ФМС, старое название – в паспортном столе, по месту регистрации собственника квартиры). Документ покажет, кто и когда был зарегистрирован по данному адресу, а главное, куда и насколько выбыл (армию, тюрьму, дом престарелых и т. п.). “Выбывшие” собственники не утратили свои права! При некоторых обстоятельствах это может аннулировать сделку или привести к востребованию своей части собственности;
  • в паспортном столе нужно узнать не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Возможна такая ситуация, что дом может быть поставлен в очередь под снос;
  • сверить данные технического паспорта на жилье с данными БТИ;
  • сделать запрос в Регистрационную палату о переходе прав собственности по недвижимости. Выписка обеспечит вас полной информацией о всех владельцах жильях, а также всех правовых издержках, которые могли быть ранее;
  • выписка из домовой книги (в случае покупки дома);
  • копия лицевого счета;
  • справка о состоянии коммунальных счетов выбранной квартиры;
  • решение комиссии по опеке, если в квартире зарегистрированы дети;
  • подтверждение от супруга(и) на согласие передачи прав собственности или отчуждение недвижимости;
  • освидетельствование дееспособности продавца, а также разрешение на покупку (если проживают несовершеннолетние дети или лица с ограниченной дееспособностью);
  • справка об уплате налога на недвижимость.

Что такое подложные документы

Продажа квартир по “проблемным” или поддельным документам считается одной из самых сложных схем обмана.

Принцип мошенничества заключается в следующем: квартира берется в аренду у собственника, который временно отсутствует в стране.

С помощью ксерокопии оригинала паспорта собственника изготавливается поддельный “паспорт” с фотографией злоумышленника. “Оригинал” дает право мошенникам получить дубликаты всех документов на жилье и продать его в дальнейшем.

Как правило, данная схема применяется для продажи элитной недвижимости.

В результате покупатель просто отдает деньги: доказать что либо в таком случае невозможно и право собственности признается недействительным.

Факт подлога самостоятельно определить сложно, поэтому при покупке объекта класса люкс стоит воспользоваться услугами профессионального риелтора.

Агентства недвижимости обязаны проверять подлинность документации и несут частичную или полную ответственность за чистоту сделки. Стоит заметить, что афера с паспортом постепенно снижает уровень цены и переходит в класс недвижимости среднего уровня.

Классическая подстава никуда не делась

Сделки с недвижимостью по доверенности относятся к рисковым. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдают, если владелец не имеет возможности самостоятельно заниматься продажей.

Например, старость или серьезная болезнь собственника могут стать неприятным сюрпризом: недееспособность владельца позволяет оспорить сделку в суде, особенно, если продажа еще находится в стадии оформления.

Иной очень скользкий момент в покупке квартиры по доверенности: владелец отзывает документ и продажа становится недействительной.

Во избежание подобной ситуации, покупателю необходимо лично встретиться с владельцем недвижимости и убедиться, что собственник находится в добром здравии и не собирается оспаривать продажу квартиры. Также, непосредственно перед заключением сделки и передачей средств стоит убедиться, что доверенность все еще действительна. Информация получается у нотариуса, выдавшего документ.

Как не попасть на черного риелтора

Аферы черных риэлторов работают на протяжении десятилетий. Такие люди втираются в доверие к старикам, наркоманам и иным неблагополучным категориям владельцев недвижимости.

Вследствие доверительных отношений очень часто люди переписывают свое имущество на черного риелтора.

А далее все просто: наследник оспаривает свои права в суде и покупатель остается ни с чем.

Распознать данную схему мошенничества весьма непросто. Для получения достоверной информации о жилье стоит пообщаться с соседями и узнать историю квартиры.

Как не купить квартиру у недееспособного владельца

Продавать недвижимое имущество могут только дееспособные люди. Поэтому при заключении соглашения покупатель должен потребовать справку у продавца о его дееспособности.

Выдается документ в психоневрологическом диспансере. В нем должно быть написано, что продавец-владелец имеет право осуществлять сделку с недвижимым имуществом.

Справка выдается лично продавцу.

Как распознать мошенника при продаже квартиры – внимательно изучить документ и соглашение. Профессиональный юрист поможет разобраться во всех тонкостях процедуры.

Осторожно, дети в квартире

Зарегистрированные несовершеннолетние в квартире могут также стать причиной признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Выписать ребенка можно только тогда, когда есть разрешение опекунского совета.

Без данного документа права несовершеннолетнего считаются нарушенными. Если представляющий интересы ребенка обратится в суд, покупатель потеряет квартиру.

Именно поэтому вы должны узнать, есть ли прописанные несовершеннолетние в квартире и проследить, чтобы их права были соблюдены.

Неожиданный наследник, как не стать жертвой развода по завещанию

Соглашения покупки недвижимости после вступления в наследство являются одними из самых рискованных. Направлений для такого мошенничества существует несколько:

  • подложные документы;
  • вменяемость наследодателя;
  • принудительное оформление наследия.

Также нередко встречается, что спустя полгода появляются «забытые» наследники, например, незаконнорожденные дети.

Может быть и преднамеренное скрытие: один из правообладателей не заявляет свои права на владение, а другой – продает дом.

В результате таких действий первый участник имеет право оспорить законность соглашения.

Подозрительными выглядят завещания, в которых указываются посторонние люди или один из близких родственников.

Как не купить «кота в мешке», след из 90-х

Данный вид мошенничества заключается в показе одной квартиры, а продается другое жилье. Особенно актуально эта проблема стоит при покупке «интересного» объекта через интернет.

Красивые фотографии, безупречный внешний вид, меблировка – и все это по «вкусной» стоимости.

Кто об этом не мечтает? На самом деле покупатель получает (в лучшем случае) крышу над головой без заявленных удобств и ремонта.

Избежать аферы можно внимательно изучая соглашение, которое подписывается при заключении сделки. Несмотря на примитивность этой схемы, она все еще с успехом действует, ведь невнимательные покупатели встречаются практически каждый день.

Забудьте о предоплате напрямую в руки

Самая распространенная схема, при которой продавец получает аванс и скрывается. Уловки мошенников для получения предоплаты самые разные:

  • гарантия, что квартира уже покупателя;
  • большой спрос;
  • срочно нужны средства на покупку нового жилья, операцию.

Особенно болезненно данная схема сказывается на покупателях, которые передали аванс прямо в руки продавцу. Забудьте о предоплате, берегите свои деньги и нервы.

Многократная продажа снова в действии

Очень часто забытая схема мошенничества приобретает новую жизнь. Именно это случилось с многократной продажей недвижимости.

Изготовленные на качественном печатном оборудовании документы дают возможность мошенникам продавать один и тот же объект по несколько раз. Обнаруживается подвох в момент регистрации квартиры.

Именно поэтому мошенники уговаривают отдать средства еще до момента регистрации. В последнее время уловки мошенников на авито активно возобновились. Связано это с затяжной регистрацией недвижимости: от вас просто требуют оплатить покупку.

Продавец уверяет, что он покупает новое жилье и хочет получить деньги незамедлительно за продаваемый объект, цена которого занижена и очень привлекательна.

Избежать данной схемы весьма просто – оплачивать покупку квартиры в момент или после регистрации.

Как избежать пожизненной ренты

Риэлтерская компания предлагает жилье по выгодной цене, но без немедленного заселения – это должно настораживать.

Покупка недвижимости, в которой проживают пенсионеры, с пожизненной рентой встречаются часто.

Суть договора ренты заключается в следующем: покупатель уплачивает часть суммы продавцу и ежемесячно или ежеквартально вносит платеж за недвижимость. При заключении такой сделки существует несколько рисков:

  • продавец будет жить долго, вследствие чего сумма существенно возрастает (при нарушении сроков внесения платежей договор расторгается);
  • признание родственниками продавца недееспособным.

Заключать договора пожизненной ренты целесообразно после изучения 583-605 ГК, в котором имеются все особенности данного вида соглашения.

Завещание уже умершего, и такое бывает

Такая схема позволила многим покупателям остаться «с носом».

Мошенники заключают брак с уже умершим владельцем, прописываются в квартире, выписывают его и продают недвижимость доверчивому покупателю.

При раскрытии аферы дома переходят либо к законным наследникам, либо государству. Ведь очень часто используются покойники, которые не имеют родственных связей.

Избежать неприятностей можно, доверив оформление договора купли-продажи профессиональным юристам, которые проверят историю недвижимости с момента ее приватизации.

(2 3,00

Источник: http://abcbiznes.ru/nedvizhimost/10397-samye-rasprostranennye-shemy-moshennichestva-pri-prodazhe-kvartir-na-vtorichnom-rynke.html

Основные схемы мошенничества при покупке и продаже квартир: как защититься от «квартирных мошенников»?

У большинства граждан РФ жилье (квартира или дом) остаются единственной ценностью, которую можно выгодно продать или обменять. Этим обстоятельством очень умело пользуются квартирные аферисты и тогда сделки купли/продажи квартир становятся объектами преступлений.

Согласно статистике, только в одной Москве ежегодно проводится в среднем до 130 тысяч сделок по продаже квартир.

К сожалению, около 5% этих сделок проходят с законодательными правонарушениями и тогда владельцам «новых квартир» приходится обивать пороги судов или того хуже, пополнять ряды людей без постоянного жилья и места прописки.

Сложно себе представить, сколько же таких обманных сделок происходит ежегодно по всем городам России.

Основные схемы мошенничества, афер и обманов при купле/продаже квартир

1) Бытует распространенное мнение, что можно сэкономить до 30% денежных средств при покупке квартиры без посредников.

Желающие купить жилье самостоятельно размещают объявления в газетах и могут первыми попасться на удочку квартирных мошенников, которых по той же статистике насчитывается до одной четверти среди всех продавцов недвижимости. К примеру, в лицензированных фирмах, которые занимаются сделками с недвижимостью, только 1 из 300 сделок может закончиться неудачно для покупателя жилья. Тогда как приобретаемое жилье у частного продавца в 1 из 10 случаев оказывается проданным с нарушением закона.

2) Афера с продажей жилья часто проводится мошенниками по поддельным документам.

К сожалению, в наше время приобрести «пустые бланки» различных справок и договоров не составляет особого труда, как и подделать печати муниципальных или государственных организаций, которые выдают эти документы.

Лишь справку из БТИ подделать практически невозможно, так как она выписывается на номерном бланке, учет которых строго контролируется.

3) Часто мошенникам в незаконных сделках купли/продажи квартир помогают «лженотариусы», которые «работают» по поддельным документам в арендуемых на короткое время офисных помещениях. После заключения нескольких сделок на покупку квартир, офис такого нотариуса «сворачивается» и исчезает в неизвестном направлении.

4) В последнее время все чаще мошенники стали «продавать» квартиры по дубликатам настоящих, «чистых документов». Схема достаточно проста.

В качестве посредников оформляют и регистрируют пакет документов на продаваемую жилплощадь и продают ее одному человеку. Но пакет собранных документов при оформлении этой «законной» сделки несколько раз дублируется.

В результате квартира продается не один, а несколько раз. Фактическим владельцем квартиры считается гражданин, который купил ее раньше остальных обманутых покупателей.

5) Обман с продажей квартир может существовать и в таком варианте – покупателю показывается одна квартира, а в действительности мошенники оформляют документы купли/продажи на другую жилплощадь.

Бывают случаи, что для такого обмана аферисты заменяют номера квартир во всем подъезде на момент проведения предпродажного осмотра жилья.

В судебной практике даже зафиксированы случаи, когда заменялись номера домов и название улиц для проведения «квартирного обмана».

6) Одним из самых распространенных способов обмана остается афера с продажей квартиры, владелец которой уже является умершим на момент оформления сделки. Тогда наследники оспаривают свое право на жилье в суде, а покупатель остается без денег и без квартиры.

7) Еще одним изощренным способом мошенничества является признание сделки купли/продажи квартиры недействительной.

Согласно российскому законодательству, бывший владелец недвижимости может в течение полугода оспорить в суде незаконность сделки.

Для этого ему достаточно получить справку из медучреждения о своей частичной или полной недееспособности и сделка купли/продажи жилья будет считаться недействительной.

8) Лженотариусы могут заведомо сделать одну или несколько ошибок при составлении договоров купли/продажи квартиры, и тогда бывший владелец может предъявить претензии в суде по возврату сделки, если докажет наличие ошибок и свои «ущемленные» права на собственность.

Рассмотрев все вышеперечисленные распространенные схемы мошенничества с куплей/продажей квартир, можно сделать вывод, что в интересах самих участников сделок нужно тщательным образом проверять благонадежность своих партнеров-посредников. Ни в коем случае не следует соглашаться подписывать любые документы, не ознакомившись с ними.

Документы также должны быть проверены на юридическое соответствие правовым законам. Фирма-посредник, участвующая в сделке купле/продажи жилья, должна иметь лицензии на ведение такого рода деятельности с недвижимостью.

Следует проверить и наличие органов власти, где выдавалась лицензия, чтобы точно знать, действительна выданная лицензия или поддельная (просроченная).

Полностью доверять можно лишь тем риэлторским компаниям, которые существуют на рынке недвижимости не менее 5-ти лет, состоят в членстве общероссийских риэлторских объединений и конгломератов.

Рекомендации по заключению сделок с куплей/продаже жилья:

  1. Нельзя оставлять свои документы (паспорт, удостоверение личности, свидетельство о приватизации жилья и т.д.) в руках посредников. Составление всех документов должно проводиться при непосредственном участии обеих сторон сделки (покупателей и продавцов жилья).

  2. Очень опасно покупать квартиру, указывая в нотариальных документах по договоренности с посредником или продавцом заведомо заниженную стоимость покупки жилья.

    В случае расторжения сделки покупателю на руки по закону будет выдана та сумма денег, которая указана в документах, а не фактическая, которая была передана «из рук в руки».

  3. Покупая квартиру, нужно проверить, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки купли/продажи выписаны.

    Бывают случаи, когда недееспособный инвалид или несовершеннолетний гражданин остается не выписанным из продаваемого жилья, тогда новым владельцам квартиры не удается его выписать даже решением суда.

  4. Заключая сделку купли/продажи жилья следует заведомо относиться с подозрением к любого рода уговорам посредников, касающихся быстроты совершения сделки или «дооформления» части документов после передачи денег.
  5. Передачу денег при оформлении сделки с куплей/продажей жилья нужно совершать в присутствии друзей, родственников или хороших знакомых, которые согласятся выступить свидетелями в суде в случае оспаривания сделки.

Какие документы необходимы для совершения «чистой» сделки по купле/продаже жилья?

  • Документ, правоустанавливающий собственность недвижимости (договор приватизации, дарения, наследования, обмена или купли/продажи).

  • Архивная выписка из организации ОВИР за последние 18 лет с указанием владельцев квартиры, которые проживали на продаваемой жилплощади в течение этого времени.

    Указывается точная дата, кто и когда из жильцов умирал, служил в армии, находился в тюрьме, в доме престарелых, выписывался и вновь прописывался. Тогда будет исключена возможность, что объявится кто-то из прежних жильцов и предъявит свои права на жилье.

  • В паспортном столе следует получить информацию, не является ли дом, в котором покупается квартира, поставленным в очередь на расселение или снос.
  • Справка из БТИ.
  • Справка о наличии задолженности за коммунальные услуги.

  • Справка из Регистрационной палаты о количествах перевода прав собственности на жилье от одного гражданина к другому, с указанием оснований переводов на права собственности.
  • Оформление копии финансового лицевого счета.
  • Выписка из домовой книги.

  • Квитанция об уплате налога на сделку с недвижимостью.
  • Разрешение супруги (супруга), других родственников, прописанных на жилплощади продаваемого жилья на совершение сделки купли/продажи.

  • Решение комиссии по опеке, если в квартире проживают несовершеннолетние лица или недееспособные граждане.
  • Справки на владельцев продаваемого жилья из наркологического и психоневрологического диспансеров.

    Согласно российскому законодательству, существует ряд недугов (например, шизофрения), при установлении которых сделки с недвижимостью этими лицами могут быть оспорены в суде.

  • Получить справку об отсутствии в покупаемой квартире незаконной перепланировки.

  • В договоре о купле/продажи квартиры должно быть указано, если жилье находится в доме ТСЖ или в кондоминиуме.

  • Если при совершении сделки купли/продажи от одной из сторон присутствует не сам покупатель или продавец, а его доверенное лицо, то следует проверить, не отзывалась ли доверенность, и на какой период времени документ заверялся.

Единственной панацеей, защищающей от рисков быть обманутыми мошенниками при заключении сделок с куплей/продажей недвижимости, является на сегодняшний день титульное страхование. Причем страховать квартиру или дом следует в момент заключения сделки о покупке жилья. Для этого компании-страховщику предоставляется полный пакет правоустанавливающих документов на владение жильем. В свою очередь, страховщик еще раз проверяет всю подлинность предоставленных ему документов, что является еще одной «защитой» от возможного риска быть обманутыми «квартирными аферистами».

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_4134.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.